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千亿“河南王”建业地产爆雷,都是“抄底”惹的祸?|地产

2023-06-27 19:29:38  来源:闺蜜财经微信号

撰文|蜜姐

这是@闺蜜财经的第1305篇原创


【资料图】

刚刚过去的端午节,“河南王”建业地产官宣爆雷

6月23日晚,建业地产发公告,未能在当天宽限期结束之前支付2024年到期的7.75%优先票据(ISIN:XS2262030369/通用代码:226203036)的利息。

同时,建业地产宣布将“暂停向所有境外债权人进行支付”。

消息一出,舆论哗然。

这家成立30余年的河南龙头房企,2020年在“逆势”抄底,2021年传出危机。

但去年6月,建业地产成功引入国资作为“战投方”;8月,郑州出台“百亿房地产纾困基金”方案,建业地产的某项目又拔得头筹。

因此,建业地产也一度被认为大概率有望成功上岸了。

就在今年3月,建业地产的创始人胡葆森在其另一家上市公司中原建业2022年业绩交流会上,还颇为乐观地判断:房地产至暗时刻已过去。

短短3个月,建业地产就爆雷了。

作出国内初代地产大亨,胡葆森曾与冯仑、王石并称为“地产三君子”。如今唯有胡葆森还奋斗在地产一线,这一次,68岁的他还能带领建业地产走出困境吗?

01

对于建业地产的爆雷,有自媒体称是“扶不起来的阿斗”。

6月23日建业地产的公告中,我们可以看到其给出的解释(理由),概括来看有4个要点。

第一,承认2021年下半年开始面临债务管理的压力,强调了自己一直在坚持还钱:“面临行业的严峻挑战,本集团一直持续、全力履约”。

具体体现在自2021年7月1日至今,建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元,其中本金约9.3亿美元,利息约3.3亿美元。

第二,坦诚此次美元债的违约,以及暂停向所有境外债权人进行支付,已确保公平对待所有境外债权人。

给出的原因是今年2季度以来,房地产市场销售持续疲弱,每月销售逐渐恶化,集团流动资金紧张状况加剧,境外兑付压力持续增加。

第三,“保交付,保经营”。

这应该是大众和买房人最为关心的问题。建业地产承诺将集中一切资源保证现有项目交付,加快在建物业及竣工物业的销售。

第四,表态不躺平。将聘请中介机构,尽快出台境外债务的整体解决方案。

02

建业地产到底欠了多少钱?

今年4月,建业地产发布了2022年报,其披露的信息中,建业地产的流动性危机明显。

截至2022年底,建业地产的总负债1356.29亿元,流动负债高达1232.53亿元,其中最值得关注的是:

银行及其他贷款66.50亿元;

境外优先票据62.35亿元,将于未来12个月内到期偿还,此次爆雷的正是境外优先票据。

上述银行及其他贷款及优先票据总额为236.61亿元。

2022年底,建业地产的流动负债净额达45.61亿元;但其现金及现金等价物约为18.90亿元,完全无法覆盖短债。

尽管2022年建业地产的总现金比2021年减少了一半多,同比下滑55.8%,但其非但没能减少负债,反而担子更重了。

截至2022年底,建业地产的总借贷236.61亿元,同比增长7.8%;净借贷193.09亿元,同比大增长59.7%。

负债增加,现金减少,建业地产的流动性更差了。

同期,其流动比率降至96.3%;而现金短债比仅为0.34,同比减少76.7%,一年内爆雷的风险大增。

03

“压倒”建业地产的除了更加沉重的负债压力外,还有经营业绩的大幅下滑。

和其他房企不一样,建业地产一直致力于“服务大中原”深耕河南,而不是全国扩张。

但也和其他房企一样,建业地产追逐着千亿规模的梦想。

2019年,建业地产首次突破千亿销售额的大关。同年,其省域化战略推进,实现了在全河南省122个县级以上城市全覆盖。

2020年,建业地产的营收创新高,达433亿元,同比增长41%。

2021年,营收有所下滑,仍接近420亿元,但净利润仅有6亿元,同比减少66%。

图片来源|东方财富(300059)网(特此感谢)

2022年,建业地产的业绩爆雷:营收241亿元,同比下滑4成;净亏损78.19亿元。

同年,建业地产的经营现金流净流出13.55亿元。

今年建业地产的经营情况进一步恶化。

今年1-5月,据建业地产披露的未经审核合同销售数据显示:

业务合同销售额87.64亿元,同比减少20.8%;

总合同建筑面积1,259,579平方米,同比减少14.6%;

每平方米平均销售价格6,958元,同比减少7.3%。

要知道去年同期还有疫情影响,如今疫情已过,而建业地产的寒冬却还没有过去。

当然,这也并非特例,房地产业依然还在经历深度调整。但下沉河南各县级城市的建业地产,显然受影响更明显。

04

都是“抄底”惹的祸?

相比其他在全国疯狂扩张的黑马房企,深耕区域的建业地产,其实并不保守,尤其是2020—2021年依然在大手笔拿地。

闺蜜财经统计了2016—2022年,建业地产披露的土地储备情况:

新增土地方面,2017年最高峰为新增储备建筑面积1467万平方米,尽管2020、2021年有所降速,但依然高到900多、800多万平方米;

尤其是2020年,其逆势抄底,土地储备建筑面积达到7年来的最高点5411万平方米,权益建筑面积4029万平方米。

同年5月,建业集团旗下的物业公司建业新生活成功赴港上市。

除了土储,建业地产的逆势“抄底”还体现在加杠杆上。

近些年,当房地产行业整体去杠杆、降负债之际,建业地产却并未止步。2019—2021年,其资产负债率均高达91.25%、91.10%和91.26%。

2020年,建业地产还在加速借钱。

比如年报披露,截至2020年底,其公司债券约30亿元,同比增长101.3%;优先票据约72.01亿元,同比增长48.2%。

如果2021年疫情结束,或许建业地产的抄底未来还有胜出的希望。可惜,这一次的疫情完全超出市场预期,延续了3年之久。

2021年夏天,郑州遭遇特大暴雨洪涝,建业地产也深受其害。加之疫情持续,建业集团公开救助。

同年11月,建业集团获得中原银行提供的总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。

2022年更是获得国资战投方的支持,旗下某项目又获得了郑州“百亿房地产纾困基金”支持。

从上述情况来看,建业地产被骂“扶不起来的阿斗”也并不冤枉。

当然,建业地产也有自己的“委屈”。

建业集团产业众多,胡老板又颇有情怀。

据媒体报道,1994年-2020年,26年间建业集团累计投入近50亿元用于河南足球事业发展。

而近几年,建业地产也不断在卖资产、卖项目、裁员,拖到现在才爆雷,也实属不易。

但作为企业,欠债还钱是天经地义之事,不容易还是得想办法解决问题。尤其是作为房企,涉及民生,保交楼更是需要落到实处。

期待建业地产能如其公告所言,不躺平,拿出切实可行的解决方案。

本文未注明数据均来自于建业地产财报,特此说明和感谢!文章仅供讨论分析,不构成投资建议。

本文首发于微信公众号:闺蜜财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)

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